契稅作為不動產交易中的核心稅種，其征收范圍覆蓋土地使用權出讓、轉讓及房屋買賣、贈與等權屬轉移行為。根據《中華人民共和國契稅法》及地方實施細則，契稅的征收場景可劃分為法定征收情形、優惠減免情形及特殊實務場景三大類。

一、契稅的法定征收情形

契稅的法定征收基于“權屬承受”原則，即不動產權利發生轉移時，承受方需繳納契稅。

1.土地使用權出讓：政府將國有土地使用權出讓給企業或個人時，受讓方需按成交價繳納契稅。例如，某房地產企業以5億元競得市區商住用地，需按當地3%稅率繳納1500萬元契稅。

2.土地使用權轉讓：包括出售、贈與、互換及作價投資、抵債等非貨幣交易。如某企業將工業用地作價入股新公司，入股方需按土地評估價值繳納契稅。

3.房屋買賣與贈與：無論是商品房交易還是親屬間的房產贈與，受讓方均需繳納契稅。例如，父母將住房贈與子女，子女需按房屋評估價繳納契稅。

4.共有產權變動：共有房產份額變化或新增共有人時，新增份額方需繳納契稅。如夫妻婚前各自持有房產，婚后將其中一套變更為共同共有，需按新增份額繳納契稅。

二、契稅的優惠減免情形

為支持居民合理住房需求，契稅法及配套政策設置了多檔優惠：

1.首套住房優惠：對個人購買家庭唯一住房，90平方米及以下減按1%稅率，90平方米以上減按1.5%稅率。例如，北京購房者購買120平方米首套房，總價800萬元，需繳納契稅12萬元。

2.二套住房差異政策：除北上廣深外，對購買家庭第二套改善性住房，90平方米及以下減按1%稅率，90平方米以上減按2%稅率。例如，上海二套房統一按3%稅率征收。

3.特殊群體免稅：包括國家機關辦公用房、非營利性學校教學用房、夫妻婚姻存續期間房產更名等情形。例如，某高校擴建校區取得土地使用權，可免征契稅。

4.拆遷補償免稅：成交價格未超過拆遷補償款的部分免征契稅。如拆遷戶以補償款購買新房，超出部分才需繳稅。

三、契稅繳納的特殊場景

1.計稅價格核定：若合同價明顯偏低且無正當理由，稅務機關將按市場價核定計稅依據。例如，某二手房交易合同價200萬元，但評估價300萬元，稅務機關將按300萬元計征契稅。

2.退稅機制：未完成權屬登記前合同撤銷的，可申請退還已繳契稅。如購房者支付定金后違約，在未辦證前可申請退稅。

3.法拍房計稅：買方需按拍賣成交價全額繳納契稅，不享受優惠。例如，某法拍房成交價500萬元，買方需按3%稅率繳納15萬元契稅。

4.跨境交易特殊規則：外國駐華使館承受土地房屋用于辦公的，可免征契稅。但商業用途房產仍需繳稅。