從國際范圍看，目前并不是REITs的合適發行時機，但國內市場發展REITs卻具有得天獨厚的條件 　　REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金)，幾乎是2005年下半年以來各類金融與房地產論壇上討論最多的話題。仿佛就在一夜之間，越來越多的房地產公司都在研究如何利用REITs將商業地產打包上市融資，而大大小小的國際投資銀行與投資基金都為此而在中國市場忙乎，企圖分得高速成長的中國房地產市場的一杯羹。 　　2005年11月25日，香港房屋委員會下屬的領匯房地產信托基金(0832.HK)在歷經波折后終于在香港交易所掛牌，其上市融資額度接近200億港幣。由是，領匯這一香港本地首支REITs成為全球規模最大的REITs。業內普遍認為，領匯之后，必然會帶動內地房地產企業以REITs方式赴香港融資的潮流。 　　近期，建行及國開行信貸資產證券化試點獲得重大進展，先后以特殊目的信托(SPT)方式成功發行31億、41億的信貸資產支持證券并以信托收益憑證方式在銀行間市場交易流通，為我國盡快推出REITs創造了現實條件。 　　REITs是什么 　　從國際范圍看，REITs(房地產投資信托基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 　　1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。正如20世紀60—70年代的其他金融創新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。目前美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。 　　以剛剛在香港上市的領匯REITs為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入(主要為空調費)；租金地區分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用后的90%-100%的租金收益派發股東。因此，如果領匯日后需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿(資產負債率最高可達45%)的方式而實現。 　　從本質上看，REITs屬于資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用于商業地產。 　　另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產項目融資。 　　為什么是REITs 　　從全球范圍看，全球REITs主要集中于美國、澳大利亞、日本、新加坡等地，美國占據了其中60%以上的比例。新加坡市場目前共有5只REITs，市值超過50億美元。香港市場上除了已經上市的領匯，內地的越秀投資旗下REITs亦已經過了上市聆訊，另兩家內地企業大連萬達和北辰實業亦有組REITs上市之意，在新加坡已擁有一只上市REITs的長江實業也欲殺回香港。 　　香港與新加坡一直在為國際金融中心的地位而爭奪，兩個市場在諸多領域各有勝負，但在REITs領域香港是絕對輸家，一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。為了推動REITs的發展，香港證監會在2005年6月頒布修訂后的《房地產投資信托基金守則》，規定在香港上市的REITs可以投資香港地區以外的房地產，這實際上相當于允許內地發展商按照《香港房地產信托投資基金守則》成立REITs并注入內地商業地產項目后在香港上市。因此，才會有這么多內地企業躍躍欲試，爭相成為內地企業在香港的第一只REITs。 　　為什么近期REITs會成為受市場如此追捧？細析之下，其原因不外有三。 　　首先，作為受政府宏觀調控影響最大的行業，中國房地產業亟需銀行貸款之外的其他融資渠道。2003年，為了實施中央政府的宏觀調控意圖，央行下發121號文要求“四證齊全且自有資金必須達到30%”的項目銀行才可以發放貸款，銀行直接發放的房地產項目貸款數量大大減少，房地產信托一度成為開發商們最重要的融資方式：2004年全年房地產信托計劃發行額將近120億元，比2003年增長一倍。而2005年國慶前夕銀監會下發《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文)，要求房地產信托項目不僅要四證齊全，而且自有資金比例要提高至35%。考慮到信托計劃比銀行貸款的成本更高，212號文事實上已經讓房地產信托名存實亡。在銀行貸款及房地產信托都受到嚴重管制的條件下，開發商們需要尋找新的融資渠道，REITs至少是一種新的選擇、新的趨勢。 　　其二，REITs是基于有穩定現金流收入的商業地產項目而不是基于房地產企業，有利于提高房地產企業的融資效率。房地產企業受土地儲備、開發進度、經營策略等多方面因素影響，其現金流并不穩定，投資風險較大，房地產企業整體上市的模式很難被市場接受。REITs則不同，開發商可以將旗下部分或全部商業地產打包上市，從而將部分資產變現上市，從而為開發商提供更靈活、更方便的融資方式選擇。 　　第三，為投資者提供了更安全、收益更高的投資渠道，間接實現投資房地產業的愿望。REITs一直是分散投資組合風險的有效途徑，據統計，美國REITs的平均股息收益率為7.3%，高出10年期美國國債350基點；澳大利亞REITs的平均股息收益率更高達7.6%；新加坡REITs平均收益率則在5%—6%之間。通過投資REITs，投資者可以實現其分享房地產業高速成長的巨大收益。 　　最好的時機，最差的時機 　　想把中國內地商業地產打包到海外上市的，主要還是那些正在蜂擁進入中國的諸如麥格里銀行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等國際投資基金。例如麥格里銀行計劃收購中國、韓國、印度等亞洲市場的多處物業，并以此為基礎設立6只REITs，在未來幾個月內在香港掛牌上市。REITs有可能成為未來中國商業地產最重要的融資方式。 　　盡管新加坡、香港等地已經有REITs上市，盡管新加坡和香港是國際金融中心，但單就REITs發展前景來看，內地與這兩個地區的差距并不大。監管部門應該未雨綢繆，及早采取有效措施，鼓勵金融創新，推動REITs及